O que mudou com a Reforma Tributária no aluguel de imóveis?

08/07/2026 - Por Pedro Granado

Quem atua no mercado imobiliário já começou a ouvir sobre os impactos da Reforma Tributária no aluguel. Porém, ainda há dúvidas sobre o que muda para os proprietários que recebem renda com imóveis alugados.

Por isso, reunimos as principais informações para explicar como a Reforma Tributária impacta o aluguel de imóveis, quais são as novas regras e quando essas alterações passam a valer.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é a Reforma Tributária?
• Como a Reforma Tributária impacta o aluguel de imóveis?
• Quando as mudanças vão acontecer?
• O que o proprietário deve fazer agora?

O que é a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária representa uma grande mudança na forma como os impostos são cobrados no Brasil. Aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a nova legislação cria um modelo mais unificado de tributação.

Com a mudança, cinco impostos deixam de existir:

• PIS (Programa de Integração Social);
• Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social); 
• ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços); 
• ISS (Imposto sobre Serviços);
• IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados).

Eles serão substituídos por dois novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): competência dos estados e municípios.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): competência do governo federal.

O principal objetivo da Reforma é simplificar o sistema tributário, reduzindo a complexidade da cobrança de impostos e aumentando a transparência.

Como a Reforma Tributária impacta o aluguel de imóveis?

Antes da Reforma Tributária, o locador pessoa física pagava apenas Imposto de Renda sobre os valores recebidos com aluguel.

Com a nova legislação, alguns locadores pessoa física também passarão a pagar IBS e CBS sobre essa receita. A cobrança será aplicada somente quando os dois requisitos abaixo forem atendidos:

• Possui mais de 3 imóveis alugados;
• Tem receita bruta anual acima de R$ 240 mil com aluguel.

Já no caso das empresas (pessoas jurídicas) que atuam com locação de imóveis, todas passarão a seguir as novas regras de tributação.

 

O que muda na cobrança de impostos sobre aluguel?

O imposto não será calculado sobre o valor total do aluguel. A legislação prevê uma redução de 70% na base de cálculo, o que significa que apenas 30% da receita será considerada para a tributação.

Sobre o valor tributável, será aplicada uma alíquota de aproximadamente 28%. Assim, o imposto corresponderá a cerca de 8% a 10% do valor total recebido.

Exemplo: considerando uma receita mensal de R$ 20 mil em aluguéis, a base de cálculo será de R$ 6 mil. Com a aplicação da alíquota de 28%, o imposto estimado será de R$ 1.680.

Para imóveis residenciais alugados, existe um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, aplicado sobre a base de cálculo. No exemplo acima, se um dos imóveis for residencial, o valor tributável será reduzido de R$ 6 mil para R$ 5.400, resultando em um imposto de R$ 1.512.

Quando as mudanças vão acontecer?

A Reforma Tributária será implantada de forma gradual, conforme o calendário abaixo:

• 2026: Começa a fase de testes do novo sistema, com ajustes e adaptações. A emissão de nota fiscal eletrônica se torna obrigatória.
• 2027: A CBS começa a substituir PIS e Cofins.
• 2028 a 2032: A transição continua, com a redução gradual do ISS e do ICMS e aumento da participação do IBS e da CBS.
• 2033: O novo modelo passa a funcionar completamente.

O período de transição foi previsto para que proprietários e empresas possam se organizar e se adaptar às novas regras.

O que o proprietário deve fazer agora?

Neste momento, o mais importante é entender em qual situação você se encaixa. Se você possui imóveis alugados, deve:

• Acompanhar as atualizações sobre a Reforma Tributária;
• Organizar documentos, contratos e registros de receitas;
• Verificar se os novos critérios se aplicam ao seu caso;
• Buscar orientação especializada.

Dúvidas frequentes

O que muda na tributação de aluguel residencial com a nova reforma?

Para proprietários que se enquadram nas novas regras da Reforma Tributária, a legislação prevê um redutor de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial alugado, reduzindo o impacto da cobrança. 

Locador pessoa física que recebe aluguel precisa emitir nota fiscal com a nova reforma?

Nem toda pessoa física precisará emitir nota fiscal. A emissão da NFS-e será uma exigência apenas para aqueles que se enquadram nas novas regras da Reforma Tributária.

A Reforma Tributária muda a forma de declarar aluguel no Imposto de Renda?

Não. A Reforma Tributária não altera a forma de declarar os valores recebidos de aluguel no Imposto de Renda. O proprietário continua informando os rendimentos na declaração, seguindo as regras da Receita Federal.

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A Pedro Granado acompanha as transformações do mercado imobiliário e oferece suporte para proprietários que desejam diversificar investimentos, organizar a gestão de imóveis e se preparar para a Reforma Tributária.

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